Sonntag, 9. August 2015

Erfolg mit Eigentumswohnungen ?

Vermietetes Immobilieneigentum - der ideale Vermögensaufbau. Ist dem wirklich so? Bestätigt wird die These durch Aussagen wie: "Ich habe 1990 eine Immobilie mit 250.000 DM (127.822 Euro) erworben und heute ist sie 300.000 Euro wert". Wow, was für eine Performance. Doch wie immer liegt die Wahrheit im Detail. Gibt man die Werte in einen ZinsesZinsRechner ein, ergibt sich ein durchschnittlicher jährlicher Ertrag von 3,39 Prozent. 

Zum Vergleich: vom 01.01.1990 bis zum 01.07.2015 hatte der DAX-Performance-Index einen durchschnittlichen Ertrag von 7,24 Prozent. Die oben genannte Immobilie müsste also heute 764.705 Euro einbringen, um mit dem DAX gleichzuziehen.

Wie sieht der Ertrag der Preisentwicklung in Toplagen aus? Nehmen wir doch die Maximilianstrasse in der Münchner Innenstadt:
Quelle: SZ.de und Gutachterausschuss Landeshauptstadt München
Quelle: SZ.de und Gutachterausschuss Landeshauptstadt München
Diese Entwicklung entspricht einem jährlichen Zuwachs von 5,07 Prozent.

Gut, ich habe ja noch die Miete.
Quelle: Cash-Online
Also muss ich auf die oben errechneten 3,39% noch durchschnittlich 4% Mietrendite mit aufaddieren: macht 7,39%.
Aber mit der Miete kann auch der Ärger kommen: Leerstandsrisiko, Messies, mögliche Mietnomaden, Diskussionen mit dem Mieter, schlechte Solvenz anderer Mitglieder der Wohneigentümergemeinschaft. Ach und Eigentümerver-sammlungen, auf denen Du als Kapitalanleger mit anderen Eigentümern feilschen musst, dass doch gerade keinen neue Fassade notwendig ist. 

Zudem vergessen die Immobilienbesitzer in ihren Lobpreisungen die in dem Zeitraum angefallen Nebenkosten mit einzuberechnen: Kosten für Hausverwaltung und Makler, sowie Renovierung und Instandhaltung. Da das Gesetz in Deutschland Pro-Mieter ist, solltest Du auch die Kosten für eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung mit einpreisen. Aufgrund dieser nicht unerheblichen Zusatzkosten, fällt der tatsächliche Ertrag schlechter aus.

Aber dann bleibt doch noch der Steuervorteil? Hm, auch der wird überschätzt. Denn häufig gibt es gar keinen laufenden, wahrnehmbaren Steuervorteil:
Quelle: Rentabilitätsrechner Michael Serve
In dem Beispiel hat der Kunde sogar eine kleine zusätzliche Steuerlast, weil die Miete als Einnahme zu versteuern ist. In den seltensten Fällen hat der Käufer einen Steuervorteil. Zumindest, wenn man nichts schön rechnet. 

Warum sollte ich mir also den ganzen Stress antun, wenn ich mit Null Aufwand mittelfristig an der Börse einen besseren Ertrag generiere? Möglicherweise ist es aber cooler, eine Wohnung an der Isar zu besitzen, als ein Aktiendepot mit 1.000.000 Euro.

Solange wir im Kapitalismus haben, können Anleger mittelfristig von Aktiengesellschaften und deren Wachstum profitieren. Und eine breite Streuung ist leicht möglich. Bei Immobilien und der Entwicklung von Städten ist es meines Erachtens viel schwerer einen langfristigen Trend vorauszusagen. Selbst Metropolen wie Detroit sind nach einem Strukturwandel und der Insolvenz von General Motors mehr oder weniger verfallen. Bleibt es bei einer Landflucht, oder kehren Städter wieder aufs Land zurück, weil dort die Welt noch in Ordnung ist? Fragen, auf die es keine sichere Antwort geben wird.

Ich persönlich habe keine Lust auf Nebenkriegsschauplätze. Wenn ich neben meiner normalen Papier- und Informationsflut dann noch wegen der Beschwerde eines Mieters die Nebenkostenabrechnung auf deren Richtigkeit prüfen muss. Verzeih mir, aber das schmälert meine Lust an der Anlage. 

Fazit: Eine Investition in eine vermietete Immobilie kann als Beimischung für sehr liquide Kapitalanleger eine interessanten Geldanlage sein. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass es sich um immobiles Vermögen handelt, was nicht leicht liquidierbar ist. Da das Gesetz in der BRD zudem eher pro Mieter ist, hängt der Ertrag von der Qualität der Mieter ab. Und man hat unkalkulierbare Folge-kosten. Zudem sinkt mit der Zeit der Steuervorteil durch fallende Schuldzinsen und steigende Mieten. Meines Erachtens lohnt eine Anlage nur, durch einen steuerfreien Verkauf mit Wertzuwachs. 

Diese Entwicklung ist durch die demografische Entwicklung (Schrumpfen der Bevölkerung) jedoch nicht absehbar und abhängig von der Lage der Immobilie. Und diese muss langfristig passen. Jedes Jahr entstehen in Deutschland neben einigen Millionen Quadratmeter Bürofläche mehr als 200.000 Wohnungen. Alles in allem entspricht diese neue Wohnfläche einer Stadt wie Bonn. Wir haben bereits mehr als 40 Millionen Wohnungen für 80 Millionen Einwohner, deren Zahl trotz Zuwanderung stagniert (im Jahr 2000 waren es 82,3 Millionen Bundesbürger und 80,6 Millionen im Jahr 2013).

Aufgrund der Überalterung würde ich wert auf altersgerechte Verwendbarkeit legen. Oder in kleinere Immobilien in Universitätsstädten investieren.

Wo allerdings eine Immobilie gegenüber einer Aktienanlage unschlagbar ist, ist der Umstand, dass ich Vermögen aufbauen und Einnahmen generieren kann, ohne einen Cent einzusetzen. Wenn die Mietrendite entsprechend höher als meine monatlichen Kosten sind und meine Bank ohne Eigenkapital finanziert. Dieser Option ist auch der Erfolg vieler Immobilieninvestoren geschuldet. Aber eben mit den oben aufgeführten Erschwernissen. 

  • + schnellerer Vermögensaufbau möglich, da ein (Erst-)Investment ohne Eigenkapital machbar ist
  • - viel Kapital an ein Gut gebunden und höhere Frustrationstoleranz erforderlich (z.B. wegen Ärger mit Mietern)
Herzlichst Euer Michael Serve
immer genug eigene ReSERVEn

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